本文起源于“ 丁祖昱评楼市”微信大众号,作者:丁祖昱。

2020年,公共卫生事件对于长租公寓行业,是一次重创,随着公共卫生事件的爆发,众多长租公寓公司丧失惨重,呈现了“资金链断裂”、“房东、租客两头吃”、“负责人失联”等一系列风闻。

CRIC城市租售体系显示,2020年5月,55城租金平均价钱环比下跌1.2%,租金已经持续多月降落,较近期的最高点已下跌4.3%。

虽然公共卫生事件得到必定的把持,各企业积极复工复产,但部分企业为了把持成本,大批减少人员编制,失业率晋升,就业环境一般,由于租赁市场与就业环境息息相干,因此,未来租金仍旧将在必定时光内处于低位。

对于长租公寓企业来说在行业范围增加停止,企业分化加剧的环境下,公共卫生事件本身加剧了行业洗牌,未来头部企业的强运营才能将进一步凸显。

近年来,长租公寓阅历了资本涌入的高光时刻,也阅历了无数的质疑与揣测。2020年,受公共卫生事件的影响,长租公寓再次被搬到了台前,公共卫生事件不仅使得企业现金流呈现困境,出租率下滑、租金大幅下跌、退租问题等也接踵而来。

为了防止公共卫生事件扩散,长租公寓受到的管制非常严厉,广深区域、江苏和浙江等地明白不许招租,成都则请求部分公寓清退门店租客。

租赁市场活泼的一二线城市当中,武汉的租赁市场影响最大,作为公共卫生事件爆发地,政府请求公共卫生事件期间封城封店,原有租客只出不进,返程租客也无法入汉,导致公寓门店空置率直线上升,租金大幅下跌。

近月来随着公共卫生事件逐渐受控,各地开端复工复产,但住房租赁市场仍处于低迷状况,尚未完整恢复。

01、55城平均租金多月下跌

如果没有这场公共卫生事件,春节后的租赁市场按往年通例应正处于“小阳春”行情。2020年2月全国55城租金平均价钱32.05元/平米/月,为近一年来的高位,随后,受公共卫生事件影响,租金价钱一路下探。

虽当前公共卫生事件逐渐受到把持,但市场并未呈现转好信号。一方面,虽然全国多数企业都在积极复工复产,但由于大批的人力成本无法支持公司的运营,整体失业率浮现上升迹象;另一方面,公共卫生事件导致多地毕业季延迟,许多毕业生延缓入职就业,或因险峻就业形势而选择持续深造缓冲风险。整体市场供过于求导致5月租金进一步降落。

截止至2020年5月,55城租金平均价钱为30.68元/平米/月,较2月最高点下跌4.3%。

数据起源:CRIC城市租售体系

从各大城市来看,绝大多数城市延续上月的下跌趋势,整体租赁市场活泼度一般。55城中只有12城环比呈现上涨。涨幅最高的为宜昌,环比约涨1.10%,跌幅最高的为武汉,环比约跌8.58%。

表:2020年5月全国个人房源租金坪效及环比

数据起源:CRIC城市租售体系

02、2月成市场供给冰点

供给方面,阅历2月份的市场冰点后,3、4月的新增房源供给呈现报复性增加,环比分辨晋升261.0%及8.7%。5月新增供给量逐步回归,55城新增供给829788间房源,公共卫生事件后首次呈现降落,环比下跌28.27%,较去年同比下跌8.2%。

数据起源:CRIC城市租售体系

5月份,55城中仅6个城市供给量环比晋升,其中,武汉以环比38.36%,32313间新增供给量居首位,哈尔滨5月新增仅6904间,环比下跌50.29%。

表:2020年5月全国个人房源新增供给及环

数据起源:CRIC城市租售体系

03、杭州集中式租金下跌明显

从长租公寓角度来说,5月集中式公寓租金整体变更不大,疏散式公寓租金波动较大。

集中式公寓方面,重点监测的8个城市整体租金较为安稳,唯有杭州跌幅最高,达-19.14%。

重要由于杭州集中式公寓的机构化占比拟其他城市更高。不同于个人房源,机构运营商出于盈利需求对空置率更为敏感,在公共卫生事件对出租率的影响下,宁可断臂求生,选择下降租金从而减少空置率。

疏散式公寓方面,受各房源散布及房源品德不一影响,整体租金波动显明,广深两城租金受打击水平最大。究其原因,广州、深圳的很多疏散式房源集中在城中村区域,公共卫生事件期间城中村呈封闭管制状况,而随着形势逐渐好转,城中村房源再次放开,导致市场供给增多,租金下跌。

数据起源:CRIC城市租售体系

04、行业范围增加停止,企业分化加剧

受公共卫生事件影响,2020年,长租公寓整体拓展基础处于停止状况,TOP20房企长租公寓管理范围环比 2019 年四季度增速仅为1%。

数据起源:CRIC城市租售体系

新形势下,房企延续偏谨严保守的态度,新开业预期较低,TOP20 企业累计开业范围到达33.6 万间。

在行业范围增加停止的同时,房企及运营商阵营内的长租公寓范围增速分化加剧,企业间成长差距也被再次拉大

在这其中,截止至2020年第一季度,房企长租公寓阵营内TOP5企业开业范围和管理范围占到TOP20企业总范围的74%和85%;运营商阵营内TOP5企业开业范围占到TOP10总范围的81%。

2020年Q1房企长租公寓范围变更情形

数据起源:CRIC城市租售体系

2020年Q1运营商长租公寓范围变更情形

数据起源:CRIC城市租售体系

除却外部支撑,公共卫生事件本身加剧了行业洗牌,盈利率低是长租公寓尚未解决的行业问题,在当前消极环境下,更是有大量长租公寓因现金流断裂而无以维系。

如,从2020年初开端,青客公寓连续暴雷。有媒体报道称,今年2月起,上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金,面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的窘境。

此时,头部企业的强运营才能进一步凸显。一方面,专业体系支持的“租期管控”在前期避免了淡季空置率的断崖式下滑,从而进步了公寓企业在公共卫生事件期间的抗风险才能;另一方面,优良的管理效力在保证公寓公共卫生事件防控办法高效落实的同时,可节俭相当比例的人员成本。

随同着市场的淘汰和整体估值的大滑坡,行业内或将呈现抄底机遇。

我们以为,未来企业发展或将会开端趋向范围两端化,模式轻重两端化发展。龙头企业凭借融资优势,持续做大做强,管理及成本压力下,部分企业转让项目退出,而小范围企业转做二房东。同时,国度队主力拿地,重资产模式将成为市场一大趋势,而房企、运营商则转向以轻资产赋能租赁住房发展。

05、“租购并举”仍是行业长期基础面

5月24日,国度发展改造委副主任宁吉喆在国务院消息办消息宣布会上表现,要大力发展住房租赁市场,加大城市老旧小区便民化等方面的改革力度。

2020年《政府工作报告》也提出要深刻推动新型城镇化,施展中心城市和城市群综合带动作用,培养产业、增添就业。保持房子是用来住的,不是用来炒的定位,因城施策,增进房地产市场安稳健康发展,完美便民设施,让城市更宜业宜居。

依据对全国已推出租赁用地的跟踪统计,自2017年7月至2020年5月,全国范畴内总计推出约200块租赁用地,计划建筑面积超1200万方。供给量呈逐年递增趋势。尤其,2020年虽然遭受公共卫生事件影响,但1-5月上海、深圳、杭州等核心租赁城市的租赁用地成交超过170万方,成交范围占2019年的37%,租赁用地供给力度不减。

数据起源:CRIC城市租售体系

从2020年1-5月租赁供给相干政策来看,2020年多地加码住房租赁供应,部分处所政府甚至加大了租赁住房的财政补助力度,供给更多优质租赁房源,进一步解决流动听口租赁住房问题。

预计未来,各部委及各处所将持续宣布一系列激励租赁住房发展利好政策,“租购并举”仍是行业长期基础面。

由此看来,虽然公共卫生事件使公寓行业陷入危机,但影响仍是暂时的,当前国度政策大力扶持、公寓企业积极自救,未来远景依旧可期。

长期来看,此次公共卫生事件在某种水平上对租赁市场其实也是一种利好。在“房住不炒”的大环境下,房价未来上涨的幅度有限,叠加公共卫生事件影响,人们对经济的预期有所变更,不少人会选择推迟购房打算。因此会使得底本的租房时光被拉长,并在必定水平上增添租赁市场的份额与比重,所以实际上租赁市场的本身容量也在放大的进程当中,未来具有辽阔发展空间。

同时,由于目前各项政策对中小微企业的实际财税补助相对较少,预计公共卫生事件停止后,为保2020年GDP增速和稳固就业,政府将针对各行业减税降费,扶持中小企业复苏,届时也或将推进租赁市场的进一步复苏和增加。

2020年1-5月租赁供给相干政策

(编纂:张展雄)
新浪财经大众号

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)